Le « propriétariat » français est-il menacée par l’illusion économique liée au jeu des valorisations excessives sur le marché de l’immobilier ?

Si la valorisation des actifs immobiliers constitue l’une des grandes richesses françaises en termes comptables, ces valorisations peuvent devenir une menace pour la compétitivité future de l’économie française. la virtualité des plus-values peut illusionner les français sur la réalité des richesses patrimoniales et le caractère de rente de tout bien immobilier peut en effet amoindrir, à terme, les incitations à développer une économie inventive et compétitive. Ses niveaux de prix absorbent enfin une partie trop importante de l’épargne et de l’investissement qui peut ne pas s’allouer dans des secteurs à plus forts rendements futurs.

Si le prix est d’abord et avant tout une « information » sur les conditions d’offre et de demande – mais aussi d’organisation et de structuration – d’un marché, ses variations « disent » quelque chose, de façon plus profonde, sur les structures sociales et représentationnelles sous-jacentes qui animent les sociétés où prennend place ces marchés. L’évolution des prix de l’immobilier, peut-être finalement le secteur qui a connu la plus forte croissance au cours de la dernière décennie en France, est décisif pour expliquer les mutations sous-jacentes dans les représentations de la société française.

La demande, la qualité des biens immobiliers français et la structuration du marché immobilier en marché mondial fait que la valorisation au prix du bien de toute surface immobilière y est devenu très élevée, croissant considérablement au cours de la dernière décennie. Les prix au m2 particulièrement dans les grandes villes, sont des plus élevés et malgré une diminution de plus de 20% des transactions à Paris, la valeur des biens continue de progresser à 8400€/m2, soit une augmentation de plus de 125% en 10 ans. Nous serions « riches » en disposant d’un appartement à Paris.

Ville de petite taille par rapport aux grandes capitales internationales « hub » de la mondialisation, où le marché immobilier y est véritablement mondialisé, le foncier y est des plus élevés car la demande s’y voit coupler une partie de riches étrangers cherchant à s’y acheter des « pieds-à-terre » (où les italiens tiennent le haut du pavé), une demande de jeunes cadres dynamiques disposant de ressources, une partie spéculative enfin, lié aux opérations de grands groupes (que l’usage mesuré mais effectif du droit de préemption par la municipalité parisienne est parvenue à juguler). Paris, ville musée, est devenu un « joyau » de l’immobilier mondial.

L’autre chose que nous disent ces prix, c’est qu’ils soient propriétaires terriens ou propriétaires urbains, le « propriétariat » constitue la sociologie majoritaire et donc fondamentale de la société française. La France est assurément un pays de propriétaires. Plus de la moitié de la population l’est. D’ailleurs, cette caractéristique sociologique d’un « propriétariat moyen » va bien de pair avec un système républicain, où nul ne dispose de trop, mais où la grande classe moyenne reste, est ou devient propriétaire dès qu’elle le peut et où donc chacun a une partie du territoire (les conditions d’allocation de la propriété sont différentes dans les pays monarchiques et les régimes étaient également différents dans les pays où la terre est mal répartie). Cela va bien, également, avec la structuration familiale de la famille nucléaire, devenue dominante en France au cours de la seconde moitié du XXème siècle. Ce propriétariat donc, qui constitue globalement les « déciles fiscaux 4 à 8 » de la société française et les gros bataillon de la grande « classe moyenne » fourre-tout, profite virtuellement de cette augmentation de la valeur faciale de leur bien.

Dans un environnement où l’accès au logement est devenu un problème majeur pour les 45% autres poucents de la population, disposer de sa pleine propriété (et de l’absence de « sortie de revenu » liée à la location), est considéré comme un « luxe », du moins, un important moyen pour surmonter d’éventuels accidents de la vie. L’ISF de son côté, en faisant de la valeur des biens possédés en patrimoine l’alpha et l’omega de la « richesse », polarise sur la propriété immobilière la richesse française. Dans un environnement, enfin, où les actifs industriels disparaissent, et se dévalorisent plus rapidement que les actifs immobiliers (par obsolescence ou concurrence des pays émergés) ; où les actifs financiers sont frappés d’un discrédit intrinsèque lié aux carences des système financiers mondiaux ; dans un environnement enfin, où le coût du travail est élevé et où donc le risque associé aux coûts variables de toute activité entrepreneuriale augmente (particulièrement le poste salaires et cotisations), l’activité immobilière, ou plus précisément la rente immobilière voit sa valeur croître beaucoup plus vite que les autres classes d’actifs. Le marché de l’immobilier secondaire locatif est en effet des plus dynamiques en France. Cette augmentation drastique (+125%) à Paris et dans toute la France des prix de l’immobilier en 12 ans ne peut pas néanmoins être qualifiée de bulle. Elle est le fruit des tendances profondes de la société française auxquelles se mêle une partie assez restreinte de spéculation.

Le marché immobilier français, tant parisien que celui des maisons secondaires est en réalité une « niche » du marché immobilier « mondialisé », et c’est ce caractère de niche qui lui donne cette valorisation particulière. Ajoutez à cela le cadre de vie, la qualité de vie à la Française et vous donnez à ce patrimoine toute sa valeur. En dépit d’un retournement temporaire au début des années 90, ce phénomène d’augmentation des prix de l’immobilier a en effet commencé avec la constitution véritable d’un marché immobilier mondial à la fin du XXème siècle (un corollaire naturel de la mondialisation) et l’apparition de l’euro a semble-t-il accéléré les choses en simplifiant l’accès des non-résidents au marché immobilier français.

D’ailleurs, lorsqu’on évoque avec nos grands-parents ou avec nos parents baby-boomers les conditions immobilières et de logement des décennies antérieures (disons avant la crise des années 70), il était beaucoup plus normal de louer, car les économies étant fondées sur l’inflation, les loyers croissaient moins vite que les salaires, et les anticipations de long terme (de « cycle de vie » pourrait-on dire) étaient beaucoup plus favorables. Le marché immobilier avait connu un retournement immobilier dans les année 90, à un moment où l’accent était beaucoup moins mis sur les questions d’environnement (celles-ci ayant révolutionné le rapport à la ville et partant, les représentations de cadre de vie qui lui étaient associées). Cette hausse des prix de l’immobilier va autant de pair avec une société vieillissante qu’avec l’amélioration non négligeables de l’importance prise par la question du cadre de vie, de l’environnement, voire de l’écologie en milieu urbain. C’est aussi une société, et l’on revient là aux représentations, où la peur du lendemain est des plus grandes, où l’aversion au risque est élevée et où l’immobilier constitue et fait office d’épargne de précaution (en dépit des divers dispositifs sociaux existants)

La conséquence sectorielle est bonne et juteuse. Le secteur de l’immobilier, pris dans son ensemble, hors construction, est l’un des secteurs les plus rentables de l’économie française.

Il est saisissant que cette évolution de valorisation des actifs immobiliers se fasse à un moment historique où la compétition internationale porte le focus sur la capacité d’innovation, d’inventivité et de progrès technologique.

Et de ce point de vue, les conséquences économiques de cette situation sont, contrairement aux conséquences sectorielles, potentiellement désastreuses : le propriétariat est peu mobile géographiquement, et l’incitation à l’inventivité est loin d’y être maximale ; l’allocation du capital, dans une économie « real-estate-driven », est loin d’être optimale. Etre propriétaire étant devenu dans les représentations un luxe, il peut désinciter à l’activité. Pire, ces valorisations font allouer dans un secteur au sens propre improductif et in-inventif (hors construction naturellement) des quantités considérables de cpaitaux qui pourraient opportunément s’investir là où les croissances futures sont les plus élevées.

De ce point de vue, les Français feraient bien de se méfier de cette illusion de richesse immobilière (le seul pays du monde où le patrimoine moyen est plus élevé qu’en France, c’est l’Italie..) qui les détourne des vrais enjeux économiques du moment et qui pourrait, si un retournement se faisait jour sur le marché de l’immobilier prendre au dépourvu ceux qui auront fondé trop d’espoir dans le jeu des valorisations dont on connaît, par la théorie du découplage prix/valeur, le caractère volatil voire dans des situations extrêmes, évanescent.

 

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